La fiscalité immobilière est une composante essentielle à prendre en compte lors de tout investissement dans la pierre. En effet, les taxes, impôts et autres prélèvements qui s’y appliquent peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité du placement. Cet article vous propose un décryptage complet et informatif de la fiscalité immobilière en France.
Les différents types d’impôts et de taxes liés à l’immobilier
Tout d’abord, il convient de distinguer les impôts locaux des impôts nationaux. Les impôts locaux sont prélevés par les collectivités territoriales (communes, départements, régions) et servent notamment à financer les services publics locaux. Parmi eux, on compte notamment la taxe foncière, la taxe d’habitation et la taxe d’aménagement.
Les impôts nationaux concernent quant à eux l’ensemble du territoire français et sont perçus par l’État. On y retrouve notamment l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les plus-values immobilières et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
La taxe foncière
La taxe foncière est due par le propriétaire du bien immobilier, qu’il soit occupant ou bailleur. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du logement, qui tient compte de critères tels que la surface, la localisation et les équipements. La taxe foncière est ensuite répartie entre la commune, le département et, le cas échéant, l’intercommunalité. Des exonérations temporaires ou permanentes peuvent être accordées sous certaines conditions (logements neufs, personnes âgées, etc.).
La taxe d’habitation
La taxe d’habitation concerne les occupants d’un logement au 1er janvier de l’année considérée. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du logement et varie en fonction des taux votés par les collectivités territoriales. Depuis 2020, cette taxe est progressivement supprimée pour 80% des ménages français. Les 20% restants devraient en être exonérés à partir de 2023.
La taxe d’aménagement
La taxe d’aménagement s’applique lors de la réalisation de travaux soumis à permis de construire (construction neuve, agrandissement, etc.). Elle est calculée sur la base de la surface créée et des taux votés par les collectivités territoriales. Cette taxe permet notamment de financer les équipements publics nécessaires à l’accueil des nouvelles constructions.
L’impôt sur le revenu et les revenus fonciers
Les revenus tirés de la location d’un bien immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu. Deux régimes d’imposition sont possibles : le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges liées au bien (travaux, intérêts d’emprunt, etc.), et le régime forfaitaire dit « micro-foncier », qui accorde un abattement de 30% pour frais et charges. Le choix du régime dépend notamment des revenus fonciers perçus et des dépenses engagées.
L’impôt sur les plus-values immobilières
En cas de cession d’un bien immobilier, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt. Un abattement pour durée de détention est appliqué, permettant une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Certaines cessions peuvent être exonérées sous conditions (vente de la résidence principale, cession à un ascendant ou descendant, etc.).
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L’IFI a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en 2018. Il concerne les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1,3 million d’euros. Les biens professionnels et certains investissements locatifs sont exonérés sous conditions. L’IFI est calculé selon un barème progressif allant de 0,5% à 1,5%.
Les dispositifs fiscaux incitatifs
Enfin, il existe plusieurs dispositifs fiscaux incitatifs visant à encourager l’investissement immobilier. Parmi eux, on peut citer le dispositif Pinel, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de l’engagement à louer un logement neuf pendant une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans), ou encore le dispositif Malraux, qui concerne les travaux de restauration dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).
La fiscalité immobilière est un enjeu majeur pour les investisseurs. Prendre en compte les différents impôts et taxes liés à la détention, la location ou la cession d’un bien immobilier est essentiel pour optimiser la rentabilité d’un placement dans la pierre.